Korkein hallinto-oikeus (KHO) on 2.2.2026 antamassaan ennakkopäätöksessä KHO:2026:7 ratkaissut, miten arvonlisäverolakia sovelletaan tilanteissa, joissa kiinteistöjen omistajille luovutetaan oikeuksia alueelliseen väestönsuojaan (VSS-oikeus) sekä niihin liittyvän väestönsuojalaitteiston ylläpitopalveluita. Päätös tarkentaa, milloin tällainen toiminta on arvonlisäveron soveltamisalaan kuuluvaa verollista liiketoimintaa ja milloin luovutus voidaan katsoa verottomaksi rasiteoikeuden luovuttamiseksi.
Taustatilanne
Yhtiö oli solminut alueen kiinteistönomistajien kanssa sopimuksia, joissa kiinteistönomistajat maksoivat yhtiölle kertakorvauksen väestönsuojapaikasta ja toistuvia korvauksia väestönsuojalaitteiden ylläpidosta täyttääkseen rakennuslupaehdot ja asemakaavamääräykset. Kyseinen väestösuoja toimi normaalioloissa pysäköintihallina ja sitä käytettiin siten arvonlisäverolliseen liiketoimintaan.
Hallinto-oikeus oli aiemmin katsonut, että kyse on rasiteoikeuden kaavanmukaisesta luovuttamisesta, joka ei ole verollista palvelun myyntiä. Yhtiö puolestaan katsoi, että maksetut korvaukset olivat vastiketta arvonlisäverollisesta palvelusta.
KHO:n ratkaisu
KHO katsoi, että yhtiön ja kiinteistönomistajien välisessä suhteessa on oikeussuhde, jonka puitteissa kiinteistönomistajat maksavat yhtiölle vastiketta väestönsuojapaikkaoikeuksista ja väestönsuojalaitteiden ylläpidosta. Maksujen ja palvelujen välillä oli suora ja välitön yhteys. Näin ollen KHO katsoi, että kyseessä on arvonlisäveron soveltamisalaan kuuluva palvelun myynti vastiketta vastaan, koska suoritukset ovat vastavuoroisia eikä niitä voi pitää pelkkinä “vahingonkorvauksina” tai poikkeuksellisina maksuerinä.
Koska VSS-oikeuksien ostajina olevilla kiinteistönomistajilla tai näiden omistamien kiinteistöjen käyttäjillä ei ollut missään olosuhteissa yksinomaista oikeutta hallita väestönsuojatilaa ja sulkea muut henkilöt tämän oikeuden käyttämisen ulkopuolelle, kyse ei ollut kiinteän omaisuuden vuokrauksesta yksityiskäyttöön, joka olisi ollut verotonta kiinteistön luovuttamista arvonlisäverodirektiivin 135 artiklan 1 kohdan l alakohdan mukaisesti. Kyse oli arvonlisäverodirektiivin 2 artiklan 1 kohdan c -alakohdan mukaisesta verollisesta palvelun myynnistä.
Asiassa katsottiin olevan tulkinnanvaraista, onko VSS-oikeuksien luovutuksessa ja väestönsuojalaitteiden ylläpidossa kysymys arvonlisäverolain 27 §:n 1 momentissa tarkoitetusta rasiteoikeuden tai siihen verrattavan kiinteistöön kohdistuvan oikeuden luovuttamisesta. KHO katsoi, että koska verovelvollisella on joka tapauksessa oikeus vedota arvonlisäverodirektiivin välittömään oikeusvaikutukseen ja koska direktiivin mukaan kyseessä oli verollisen palvelun myynti, kansallisen lain säännöksen tulkinta jäi tässä yhteydessä merkityksettömäksi eikä siihen ole tarpeen ottaa kantaa.
Yhtiöllä on oikeus vedota direktiivin välittömään oikeusvaikutukseen. Näin ollen yhtiön VSS-oikeuksien luovutusta oli pidettävä arvonlisäverolain 1 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettuna liiketoiminnan muodossa tapahtuvana palvelun myyntinä, josta on suoritettava arvonlisäveroa. Koska väestönsuojalaitteiden ylläpitokorvaukset ovat liitännäisiä VSS-oikeuksiin nähden, myös ylläpitokorvaukset ovat verollisia arvonlisäverolain 1 §:n perusteella. Yhtiöllä oli siten myös arvonlisäverolain 102 §:n nojalla oikeus vähentää VSS-oikeuksien verollista myyntiä varten tekemiinsä investointeihin sekä väestönsuojalaitteiden ylläpitämiseksi hankkimiinsa hyödykkeisiin sisältyvät arvonlisäverot täysimääräisesti.
Vaikka KHO:n jäsenet olivat yhtä mieltä lopputuloksesta, se, miten lopputulokseen päästiin aiheutti kuitenkin erilaisia näkemyksiä. Erinomaista pohdintaa myös eriävän mielipiteen jättäneeltä jäseneltä, jota kannattaa pohtia.